龍府辦發〔2024〕25號

各鄉鎮人民政府，市政府各部門，市屬、駐市各單位：

《關于試點建設城市森林花園住宅的實施方案》已經市委、市政府研究同意，現印發給你們，請認真抓好落實。

2024年5月26日        

關于試點建設城市森林花園住宅的實施方案

為更好滿足人民群眾對住宅品質多樣性的需求，促進房地產市場平穩健康發展，提升人居環境品質，構建鄰里和睦關系，促進和諧社區建設，穩妥有序推進城市森林花園住宅試點工作，結合我市實際，特制定本實施方案。

一、試點項目類別

城市森林花園住宅試點項目是以未開工建設的單宗地或未開工建設的相對獨立地塊為單位的新開發改善性住宅項目，不包括公寓式、度假式的商業用地性質建筑和改建、擴建的住宅類建筑。

二、試點范圍

中心城區未開工建設的居住地塊均可申請試點。因建設單位或個人方面原因提出城市森林花園住宅試點申請的，不影響土地出讓合同中關于開、竣工時間的約定，不得作為造成土地閑置的理由。

三、試點內容

（一）建筑形式

試點項目的建筑單體應同時具有以下功能：

1.主體建筑中設置外挑、層高不小于兩個自然層高的空中花園或奇偶層錯層設置的空中花園。

2.主體建筑中設置層高不小于兩個自然層高、供業主共享的開敞式空中庭院。

（二）支持政策

1.空中花園：在滿足“設置在建筑主體結構外，高度不低于兩個自然層高度，至少兩面對外通透開敞、不封閉、無圍護結構、外側無立柱，外挑尺寸不小于4米，空中花園外側不小于1.2米范圍內應為種植區域，種植植物品種應統一設計、施工及管理，綠化覆土深度不小于0.5米、綠地面積不小于其水平投影50%”的條件下，空中花園計算建筑面積，不計入容積率以及產權面積。空中花園綠化達到相關建設標準要求后，可按空中花園綠化面積的20%折算計入建設項目綠地率和綠地面積。

2.共享空中庭院：在滿足“高度不低于兩個自然層高度，對外通透開敞、平臺不封閉、主界面無圍護墻、連接4戶以上（含4戶）的住戶并共享、平臺建筑面積不小于240平方米”的條件下，共享空中庭院計算建筑面積，不計入容積率和產權面積。共享空中庭院綠化達到相關建設標準要求后，可按共享空中庭院綠化面積的20%折算計入建設項目綠地率和綠地面積。

3.試點項目建筑密度按建筑基底面積計算。

4.試點項目建筑高度在控制性詳細規劃設定的限高基礎上可適當放寬但不高于80米，涉及機場限高要求的區域、各類規劃中提出的需要特殊管控區域內的建筑除外。

5.建筑間距按空中花園外挑尺寸的二分之一進行計算，消防和安全距離按相關規定執行。

6.在保證建筑結構安全的前提下，試點建筑項目中每套住宅花園平臺水平投影面積可不受《贛州市中心城區規劃建筑方案設計負面清單圖解（住宅部分）》中陽臺等總和面積應小于本層建筑面積的15%的限制和主次陽臺進深分別不得大于2.4米、1.8米的限制。

7.架空走廊、空中連廊、景觀亭廊納入建筑公共開放空間，計算建筑面積，不計入容積率以及產權面積。

8.在核算配套公共服務設施配建規模時，架空走廊、空中連廊、景觀亭廊、空中花園、共享空中庭院建筑面積不列入計算基數。

9.城市森林花園住宅試點項目的建筑單體應具有空中花園功能、可選擇設置共享空中庭院功能。其中，空中花園功能應在主體建筑中設置外挑、層高不小于兩個自然層高的空中花園或奇偶層錯層設置空中花園；共享空中庭院功能應在主體建筑中設置層高不小于兩個自然層高、供業主共享的開敞式空中庭院。

10.對按照一星級及以上綠色建筑標準實施的試點建筑項目，預售資金重點監管比例可由25%下調到15%。

11.對按照星級綠色建筑評價標準實施的試點建筑項目優先推薦為市級優質工程、省級建筑業新技術應用示范工程、省級BIM技術應用示范工程和省級優質工程項目。

（三）設計要求

1.試點項目需充分保障和滿足共享空中庭院對應的上下層房間為直接采光的要求和條件。

2.為了保證試點項目住宅私密性和安全性，空中花園所對應的上一層樓的全部外墻面原則上不能開窗，復式樓除外。

3.試點項目需做好屋頂花園的給排水及樓面防水設計，深度做好綠化設計及苗木使用意向等專項設計。

除以上明確的具體事項，其他均需滿足規劃條件和相關技術規范的要求。

四、試點程序

（一）中心城區未開工建設的居住用地如需申請作為城市森林花園住宅試點的，應由建設單位向市自然資源局提出申請，同步提交將依法依規推進城市森林花園住宅試點落實落地的承諾書，由市自然資源局商相關部門初審同意，報請市政府批準同意后方可作為試點項目。

（二）中心城區城市森林花園住宅規劃建筑設計方案需按程序提交市國土空間規劃委員會審議。

五、部門職責和監管要求

各相關部門要按照職責分工，做好城市森林花園住宅試點建設的組織協調、監督管理等工作。

（一）市自然資源局。負責轄區內城市森林花園住宅試點項目選址初審及推薦工作，組織對試點項目進行日常巡查，發現問題及時制止并告知相關單位，開展聯合行動，以及其他相關的工作。負責牽頭組織相關部門對未開工建設的居住地塊城市森林花園住宅試點申請進行審核。負責對城市森林花園住宅試點項目核發建設工程規劃許可、辦理竣工規劃核實等工作。按照部門職責做好違法建設查處等相關工作。

（二）市住建局。負責督促圖審機構做好城市森林花園住宅項目施工圖審查，參與建設項目方案審查。指導屬地督促建設單位將空中花園及共享空中庭院的用途、業主相關義務、物業服務企業相關責任納入房屋銷售合同，明確業主后期管理和維護義務，并取得業主承諾，嚴禁業主私自改變用途，嚴禁違法違規封閉空中花園和共享空中庭院。

（三）市城管局。負責推薦適合在空中花園和共享空中庭院種植的本地綠化苗木品種目錄。負責指導建設單位開展城市森林花園住宅試點項目配套園林綠化專項設計、空中花園和共享空中庭院綠化設計。

（四）市住保中心。指導屬地物業管理主管部門督促物業服務企業將業主及物業服務企業相關責任和義務納入物業服務合同，明確業主后期管理和維護義務，嚴禁業主私自改變用途，嚴禁違法違規封閉空中花園和共享空中庭院。指導屬地物業管理主管部門督促物業服務企業根據物業服務合同約定和法律、法規、政策相關規定，加強對空中花園和共享空中庭院的后期管理，勸導業主按照規范使用，保障城市森林花園住宅正常運行，對違規行為及時報市自然資源局進行查處。

     本實施方案自正式印發之日起試行，試行期2年。