龍府發〔2024〕3號

各鄉鎮人民政府，市政府各部門，市屬、駐市各單位：

《龍南市農村住房建設管理辦法》已經市委、市政府研究同意，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

　　　　　　　　　　         2024年3月1日

龍南市農村住房建設管理辦法

第一章  總 則

第一條  為了規范農村住房建設管理，改善農村人居環境，合理利用土地，促進鄉村振興，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國鄉村振興促進法》《江西省農村村民自建房管理辦法》《贛州市農村住房建設管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區域內國土空間規劃劃定的城鎮開發邊界以外的農村集體所有土地上，新建、改建、擴建農村住房及其監督管理等活動，適用本辦法。

第三條  農村住房建設管理應當堅持依法管理和村民自治相結合，遵循保護耕地、規劃先行、一戶一宅、先批后建的原則，符合安全、衛生、環保等要求。

第四條  市人民政府負責本行政區域內農村住房建設的統籌管理和政策制定，建立農村住房建設管理工作協調機制，保障農村住房建設管理工作所需的人員配備和經費預算。

鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村住房建設的監督管理和服務工作，組織編制村莊規劃，依法開展農村住房建設有關行政審批和執法工作。

第五條  自然資源主管部門負責本行政區域內農村住房建設工作的統籌協調，指導編制村莊規劃，統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的農村住房建設需求，指導實施鄉村建設規劃許可、辦理農用地轉用審批等相關手續，管控引導農村住房建筑風貌，開展不動產登記等工作。

農業農村主管部門負責農村宅基地改革和管理，參與編制村莊規劃，指導農村宅基地的合理布局、分配、使用、流轉和閑置宅基地、閑置住宅的盤活利用，完善宅基地用地標準，組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查等工作。

住房和城鄉建設主管部門負責農村住房設計、建設質量、施工安全的監督管理和技術指導，建立農村建筑工匠培訓和管理制度。

水利、林業、鄉村振興、文化廣電旅游、交通運輸、生態環境、應急管理、財政、民政、氣象等部門按照各自職責，共同做好農村住房建設管理相關工作。

市人民政府相關行政主管部門在鄉（鎮）設立的派出機構，應當配合鄉（鎮）人民政府做好農村住房建設的審核、管理等工作。

第六條  村民委員會和村民小組協助鄉（鎮）人民政府做好農村住房建設的審查、管理和服務等工作。

村民會議可以制定有關村莊風貌、宅基地管理、農村住房糾紛化解等內容的村規民約。鼓勵農村村民理事會對農村住房建設進行自治管理。

第七條  任何單位和個人都有遵守國土空間規劃、土地管理、建筑管理相關法律、法規的義務，并有權對農村住房建設中的違法行為進行檢舉和控告。

第二章  規劃及宅基地管理

第八條  鄉（鎮）人民政府，自然資源、農業農村主管部門應當依據市、鄉鎮國土空間總體規劃組織編制村莊規劃，并報市人民政府審批。村莊規劃報送審批前應當在村內公告不少于三十日，并經村民會議或者村民代表會議討論同意。

編制村莊規劃應當保護歷史文化資源，尊重農村村民意愿。農村住房建筑高度、體量、材料、色彩應當與周邊環境相協調，體現地域文化、傳承龍南風貌特色。

第九條  經依法批準的村莊規劃，是管理村域國土空間開發保護、實施國土空間用途管制、核發鄉村建設項目規劃許可、進行各項建設的依據。

經批準的村莊規劃由鄉（鎮）人民政府公布并組織實施，非經法定程序，不得擅自修改。

鄉（鎮）人民政府在村莊規劃批準前，繼續執行經批準的土地利用總體規劃和鄉村規劃。

第十條  自然資源管理部門應當協助好市人民政府依法安排農村住房建設用地指標，合理保障農村住房建設用地需求。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的鄉村，在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取集中統建、多戶聯建和農民公寓等形式保障農村村民實現戶有所居，人均住房面積不得低于本市城鎮居民最低保障住房面積標準。

第十一條  農村住房建設選址應當符合村莊規劃，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和荒山、荒坡，嚴格控制占用耕地、生態公益林地和天然林林地。

第十二條  禁止在下列區域進行住房建設：

（一）永久基本農田和生態保護紅線內；

（二）飲用水水源一級保護區；

（三）傳統村落的核心保護區和歷史文化街區、名鎮、名村的核心保護范圍；

（四）文物保護單位保護范圍；

（五）崩塌、滑坡威脅區，泥石流溝內及溝口，坡度大于二十五度且巖土體結構松散等需要削坡建房的地段；

（六）公路建筑控制區；

（七）鐵路建筑限界范圍；

（八）架空電力線路、地下電纜、光纜保護區；

（九）石油、天然氣管道保護范圍；

（十）河道、湖泊、水庫管理范圍，行洪、泄洪通道，堤防和護堤地；

（十一）法律、法規規定的其他禁止住房建設區域。

第十三條  農村村民一戶只能擁有一處農村宅基地，面積不得超過本省規定。

農村住房建設每戶建筑面積不得超過三百五十平方米，住房層數不得超過三層，住房檐口高度不得超過十一米。

第十四條  鄉（鎮）人民政府和農村集體經濟組織應當督促已集中安置或者經批準異地新建住房的村民將原宅基地交還農村集體經濟組織。鼓勵進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地。交還、退出的宅基地優先用于保障該集體經濟組織成員的宅基地需求。

鼓勵農村集體經濟組織及其成員利用閑置宅基地和閑置住房，通過自營、出租、入股、合作等方式，依法發展民宿、農家樂等鄉村產業。農村住房改作生產經營的，房屋所有人或者使用人在辦理相關經營許可、開展經營活動前應當依法取得房屋安全鑒定合格證明。

第三章  申請與審批

第十五條  農村住房建設應當依法取得鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書，并按照許可和審批的內容進行建設。

第十六條  農村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位向本農村集體經濟組織或者村民委員會申請建設住房：

（一）共同生活居住在同一住址的農村家庭成員，具備分戶條件需要建設住宅的；

（二）無農村自有住房或者現有人均住房面積低于三十平方米的；

（三）現有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

（四）原有住房因災害等原因損毀需要重建的；

（五）因國家、集體建設需要遷建或者按照政策實行移民搬遷的；

（六）因保護文物、革命遺址、古建筑等原因，原有住房已經被依法保護需要另行安置的；

（七）為改善住房條件，需要改建、擴建或者拆舊建新的；

（八）法律、法規規定的其他條件。

自愿退出現有宅基地的農村村民，可以以戶為單位向本農村集體經濟組織或者村民委員會申請參加市人民政府、鄉（鎮）人民政府組織的集中住房建設。

第十七條  農村村民申請建設住房，有下列情形之一的，不予批準：

（一）不是本集體經濟組織成員的，但是市人民政府、鄉（鎮）人民政府組織集中建房的除外；

（二）不符合一戶一宅的；

（三）不符合鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃的；

（四）將原有住房出賣、出租、贈與他人或者改作生產經營用途的；

（五）申請的宅基地存在權屬爭議的；

（六）申請人屬于政府集中供養的特困人員的；

（七）法律、法規規定不予批準的其他情形。

第十八條  村民申請建設住房，應當提交下列申請資料：

（一）農村宅基地和建房（規劃許可）申請表；

（二）申請人身份證和戶口簿；

（三）建房承諾書，包含宅基地使用、質量安全、建筑風貌、建新拆舊等內容；

（四）建房施工合同；

（五）施工安全和房屋質量承諾書；

（六）房屋設計圖紙；

（七）依法應當提供的其他材料。

第十九條  建房申請人向戶口所在地集體經濟組織或者村民委員會提交申請。集體經濟組織或者村民委員會收到申請后，應當在十日內安排人員到現場查看，召開村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、建筑層數和高度、建筑色彩和風格、建筑朝向、相鄰利害關系人意見、村民小組會議決定等情況在村民小組公示七日。符合申請條件的，村民委員會應當在公示期滿后五個工作日內簽署意見，報鄉（鎮）人民政府審批。

鄉（鎮）人民政府接受申請后，應當在十日內組織現場選址踏勘，經審核符合批準條件的，在接受申請后三十日內核發鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書。不符合條件不予批準的，應當在十五日內書面告知建房申請人并說明理由。

農村住房建設涉及占用農用地的應當依法辦理農用地轉用審批手續，由鄉（鎮）人民政府報市相關部門審批。

施工安全和房屋質量承諾書由建筑施工企業或農村建筑工匠與住房和城鄉建設主管部門簽訂；房屋設計圖紙由鄉（鎮）人民政府統一初審后報住房和城鄉建設主管部門審核。

第二十條  鄉（鎮）人民政府應當設立便民服務窗口，統一受理農村村民的建房申請，統一發放鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書。

鄉（鎮）人民政府應當通過政府網站、政務大廳、村級服務平臺等，公開村民住房建設的申請條件、申請資料目錄、申請受理機關、審批機關、審批程序、審批時限等，并及時公布審批結果。

第四章  建設與管理

第二十一條  鄉（鎮）應當引導村民建設功能現代、結構安全、經濟實用、綠色環保的宜居住房，推廣使用綠色節能的新型建筑材料、技術，鼓勵采用裝配式鋼結構等新型建造方式。

農村住房設計圖紙應當符合本條例第八條第二款的規定。自然資源、農業農村、住房和城鄉建設部門應當編制農村住房設計通用圖集，供農村村民免費使用，引導農村村民住房建筑風格與所處環境相協調，傳承傳統文化。

第二十二條  農村村民建設住房應當委托具有相應資質的建筑施工企業施工，或者選擇通過住房和城鄉建設主管部門技能培訓并獲得資格認證的農村建筑工匠施工，訂立施工合同，約定雙方權利義務，明確房屋質量安全責任。

住房和城鄉建設主管部門應當免費提供農村住房建設施工合同示范文本，鄉（鎮）人民政府和村民委員會應當引導村民與建筑施工企業或者農村建筑工匠簽訂書面合同。

第二十三條  農村村民取得鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書后，應當在開工前向鄉（鎮）人民政府提供住房設計圖紙和書面放線申請。鄉（鎮）人民政府應當自接到申請之日起三個工作日內，組織鄉（鎮）、村組相關工作人員和申請人等，按照批準用地和規劃許可實地丈量，現場釘樁、放線，確定建房具體位置。

鄉（鎮）人民政府應當在施工現場設立農村住房建設公示牌，將戶主信息、施工方信息、批準的用地面積、房基占地面積、建筑面積、建筑層數和高度、建筑色彩和風格、建筑朝向和四至范圍、舉報電話等內容予以公示。

第二十四條  建筑施工企業或者農村建筑工匠不得為未取得宅基地用地審批和鄉村建設規劃許可的建房村民提供施工服務。

建筑施工企業或者農村建筑工匠對農村住房建設的施工質量和安全負責，應當按照設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工，不得無圖紙施工或者擅自變更設計方案、圖紙；在施工中采取安全施工措施，及時發現和消除施工、消防等安全隱患。

建筑施工企業或者農村建筑工匠不得偷工減料以及使用不合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備。對建房村民要求使用的，應當勸阻、拒絕。

鼓勵農村建房戶、建筑施工企業、農村建筑工匠購買意外傷害險、雇主責任險等。

第二十五條  住房和城鄉建設主管部門應當加強農村住房建設質量安全工作的檢查和指導。

鄉（鎮）人民政府應當在住房和城鄉建設主管部門的指導下加強農村住房建設的質量安全監督管理，及時制止違法違規施工行為，督促消除建房安全隱患。

第二十六條  農村住房建設已經完成設計圖紙要求、施工合同約定的各項內容，建房村民組織建筑施工企業或者農村建筑工匠對農村住房進行竣工驗收，驗收結果需參與驗收各方簽字確認。

竣工驗收后，建房村民應當在十五日內將建筑施工企業或者農村建筑工匠基本情況、施工合同、設計圖紙、竣工驗收情況等建房資料報鄉（鎮）人民政府存檔。

第二十七條  農村村民住房建設竣工后，鄉（鎮）人民政府應當組織竣工核實，實地檢查是否符合鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書的許可內容，并提出核實意見。核實不合格的，應當依法予以糾正；核實合格的，應當出具核實合格意見，并向農業農村、自然資源主管部門備案。

第二十八條  經批準異地建設住房的，村民應當在房屋核實后六個月內拆除原宅基地上的建筑物和其他設施；參加集中建房的，應當在新房分配后六個月內拆除原宅基地上的建筑物和其他設施。原宅基地退回農村集體經濟組織，已經辦理的原宅基地使用權登記證或者不動產權證應當申請注銷。

第五章  監督檢查

第二十九條  農村住房建設管理工作納入年度綜合考核評價體系，對鄉（鎮）和市有關部門農村住房建設管理工作進行考核。

第三十條  鄉（鎮）人民政府應當建立動態巡查制度，定期派出工作人員會同村民委員會或者村民理事會到施工現場巡查監管，及時發現、制止和查處農村住房建設違法違規行為，并做好施工過程監管情況記錄。

村民委員會應當加強日常巡查，發現農村住房建設違法違規行為的，應當立即勸阻；勸阻無效的，應當及時向鄉（鎮）人民政府或者市有關主管部門報告。

第三十一條  自然資源、農業農村、住房和城鄉建設等主管部門和鄉（鎮）人民政府應當建立健全農村住房建設違法違規舉報機制，公布舉報電話、電子郵箱，設立舉報信箱，及時發現、制止和查處違法違規建房行為。

第三十二條  農業農村主管部門應當建立宅基地統計調查制度，逐步建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統，推進宅基地申請、審批、流轉、退出、違法用地查處等信息化管理。

第三十三條  住房和城鄉建設主管部門應當對農村建筑工匠開展專業技能和安全知識等培訓，建立農村建筑工匠名錄，并依法實行信息公開。

第三十四條  鄉（鎮）人民政府應當建立農村住房建設管理檔案，實行一戶一檔。農村住房建設管理檔案包含宅基地用地、建設規劃手續、建筑施工企業或者農村建筑工匠基本情況、施工合同、設計圖紙、建房承諾書、施工過程監管情況、竣工驗收情況、核實情況等資料。

第六章  法律責任

第三十五條  違反本條例規定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反法定權限、程序，擅自批準或者修改村莊規劃的；

（二）違反法定權限、程序或者不按照村莊規劃確定的用途批準用地的；

（三）超越職權或者對不符合法定條件的申請人核發鄉村建設規劃許可證、宅基地批準書的；

（四）發現未經批準或者違反批準規定進行建設的行為不予查處，或者接到舉報后不依法處理的；

（五）其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第三十六條  違反本條例規定，在鄉（鎮）、村莊規劃區內農村村民未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉（鎮）人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第三十七條  違反本條例規定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住房的，由農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過本省規定的宅基地用地面積標準，多占的土地以非法占用土地論處。農村村民異地建設住房，未按照本條例規定拆除原有宅基地上建筑物和其他設施并交還原有宅基地的，以非法占用土地論處。

鄉（鎮）人民政府已依法承接對農村村民非法占用土地建住房行為的行政處罰權的，由其依照本條實施行政處罰。

第三十八條  違反本條例規定，農村村民建設住房委托不具有相應資質的建筑施工企業施工，或者要求建筑施工企業、農村建筑工匠違反設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工的，由鄉（鎮）人民政府責令停止施工，限期改正。

建筑施工企業無圖紙施工、不按照設計圖紙施工或者擅自變更設計方案、圖紙的，由住房和城鄉建設主管部門責令停止施工，限期改正，并可處合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。

農村建筑工匠無圖紙施工、不按照設計圖紙施工或者擅自變更設計方案、圖紙的，由住房和城鄉建設主管部門責令停止施工，吊銷資格證書，并從農村建筑工匠名錄中移除，三年內不得重新考取資格證書。

第三十九條  違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，適用其規定。

第七章  附  則

    第四十條  本辦法自2024年4月1日起實施。原龍南縣人民政府辦公室2017年印發的《龍南縣農村村民住房建設審批管理辦法》同時廢止。