市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、各房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)文件規(guī)定，我市于2016年放開了非保障性住房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取消了政府定價(jià)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主（或開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同協(xié)商約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2017年10月，為進(jìn)一步規(guī)范放開后的物業(yè)收費(fèi)，原贛州市物價(jià)局、原贛州市房管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（贛市價(jià)價(jià)字（2017)44號(hào)）。物業(yè)收費(fèi)放開六年來(lái)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是不充分、小區(qū)業(yè)主自治度不高、物業(yè)公司與業(yè)主對(duì)價(jià)格信息了解不對(duì)稱，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾仍時(shí)有發(fā)生。
依據(jù)《關(guān)于發(fā)布贛州市中心城區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（贛市發(fā)改價(jià)管字2021)53號(hào)）文件精神，結(jié)合我市前期調(diào)研情況，為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價(jià)格自律行為，增強(qiáng)業(yè)主法律契約意識(shí)，形成"優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，質(zhì)價(jià)相符"的價(jià)格環(huán)境，構(gòu)建良性和諧的物業(yè)服務(wù)體系，現(xiàn)就公布我市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、普通住宅范圍。本文所稱普通住宅是指除別墅、聯(lián)排別墅、洋房（帶電梯低密度住宅）以外的住宅商品房。
二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和合理利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用）；
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行，維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用）；
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)等）；
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)）；
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)安全防范協(xié)助費(fèi)用（維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序、協(xié)助安全防范所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等，其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備）；
6.物業(yè)小區(qū)社區(qū)文化、活動(dòng)費(fèi)用（為提高小區(qū)社區(qū)品味，而開展的節(jié)假日布置、社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)宣傳而支出的費(fèi)用）
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它辦公費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)項(xiàng)目分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用）；
8.直接用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（按照規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)的折舊金額）；
9.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（物業(yè)管理企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)）；
10.其它為服務(wù)而發(fā)生的合理支出（除前期物業(yè)服務(wù)時(shí)期，其它時(shí)期應(yīng)經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意的費(fèi)用）。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
普通住宅物業(yè)收費(fèi)合理利潤(rùn)率不超過10%。
三、分等級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)。我市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照《龍南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)及參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（見附件）執(zhí)行，此標(biāo)準(zhǔn)不包含電梯運(yùn)行費(fèi)。
四、電梯運(yùn)行費(fèi)、二次供水費(fèi)和消防設(shè)施維保費(fèi)。提倡新簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同的，將電梯運(yùn)行費(fèi)納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行單一制收費(fèi)包干。電梯運(yùn)行費(fèi)在物業(yè)費(fèi)外另行計(jì)收的，一般按照專項(xiàng)性服務(wù)據(jù)實(shí)分?jǐn)偅灰部梢砸院贤问郊s定按房屋建筑面積收取，一般不高于0.3元/平方米?月。
二次供水設(shè)施已移交供水企業(yè)管理維護(hù)的，二次供水價(jià)格按價(jià)格主管部門定價(jià)執(zhí)行；二次供水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理維護(hù)的，二次供水加壓費(fèi)用按照專項(xiàng)性服務(wù)據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?/font>
消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)，列為物業(yè)費(fèi)日常開支范圍；消防設(shè)施的維修、更新和改造可申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金。
五、物業(yè)費(fèi)預(yù)收期限。物業(yè)費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收，經(jīng)合同約定可以預(yù)收，交房時(shí)首次預(yù)收不應(yīng)超過12個(gè)月，之后預(yù)收期限不應(yīng)超過3個(gè)月（業(yè)主自愿的除外）。
六、停車位租金及停車服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租住宅小區(qū)地下停車位，2020年以前的車位（以辦理車位不動(dòng)產(chǎn)登記證時(shí)間為準(zhǔn)）參考租金標(biāo)準(zhǔn)：160—220元/月，2020年（含2020年）以后的車位（以辦理車位不動(dòng)產(chǎn)登記證時(shí)間為準(zhǔn)）參考租金標(biāo)準(zhǔn)：220—260元/月；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)等級(jí)收取地下停車服務(wù)費(fèi)，參考標(biāo)準(zhǔn)：30—60元/月。對(duì)改造建設(shè)的人防工程地下停車位進(jìn)行出租的，車位出租一次簽約年限應(yīng)不超過3年。
規(guī)劃設(shè)計(jì)有地面停車位的，經(jīng)征求小區(qū)總戶數(shù)2/3以上戶數(shù)同意收費(fèi)使用，停車服務(wù)費(fèi)參考上限標(biāo)準(zhǔn)為100元/月，停車收入在扣除合理的物業(yè)服務(wù)成本后（不高于30%的比例）歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金或用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新和改造等。
子母車位租金及停車服務(wù)費(fèi)一般按照基本車位的1.5倍計(jì)算。
住宅小區(qū)臨時(shí)停車收費(fèi)，1小時(shí)內(nèi)應(yīng)免費(fèi)，超過1小時(shí)不足2小時(shí)每車次收取停車費(fèi)2元，以后每增加1小時(shí)每車次加收1元，一天（24小時(shí)）最高收費(fèi)15元。
七、裝修履約保證金。業(yè)主或使用人需對(duì)物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告并簽訂裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以約定收取一定的裝修履約保證金，但最高不得超過2000元/套，裝修后未對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞，或已自行修復(fù)且無(wú)違約責(zé)任的，經(jīng)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)與利益相關(guān)人共同確認(rèn)后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)退還給業(yè)主。
八、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由基礎(chǔ)清運(yùn)費(fèi)、拆墻清運(yùn)費(fèi)組成。裝修垃圾可由業(yè)主自行清運(yùn)，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)。業(yè)主自行清運(yùn)的不收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托清運(yùn)的，基礎(chǔ)清運(yùn)費(fèi)參考上限標(biāo)準(zhǔn)按房屋建筑面積不高于5元/平方米計(jì)算；需要拆墻的，拆墻清運(yùn)費(fèi)按實(shí)際拆墻面積不超過40元/平方米計(jì)算。
九、代收費(fèi)。根據(jù)江西省發(fā)展改革委《關(guān)于規(guī)范商品房交易有關(guān)收費(fèi)問題的通知》（贛發(fā)改收費(fèi)字〔2009〕805號(hào)）文件規(guī)定，涉及水電安裝的費(fèi)用和其它面向全體購(gòu)房者的共有性的建筑附屬項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，一律納入商品房建筑工程預(yù)算，計(jì)入商品房?jī)r(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在商品房銷售過程中以各種名義在價(jià)外向購(gòu)房者收取或代收。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理交房手續(xù)時(shí)，不得自立收費(fèi)項(xiàng)目或超出政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取代收費(fèi)。按照有關(guān)文件規(guī)定，住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元/套。350元/戶的有線電視初裝費(fèi)必須在業(yè)主申請(qǐng)開通時(shí)才能收取。
十、管道燃?xì)獍惭b費(fèi)。管道燃?xì)庠O(shè)施與新建住宅商品房同時(shí)配套建設(shè)的，購(gòu)房者在2016年1月1日以后購(gòu)房的（以簽訂合同時(shí)間為準(zhǔn)），管道燃?xì)獍惭b費(fèi)納入商品房建設(shè)安裝成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在新建商品房房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行收取。
自建房、別墅及工商業(yè)等非居民用戶需要安裝管道燃?xì)獾模浒惭b費(fèi)用由用戶和有資質(zhì)的燃?xì)饨?jīng)營(yíng)（或安裝）企業(yè)根據(jù)工程造價(jià)情況協(xié)商確定。
老舊住宅小區(qū)（購(gòu)房時(shí)未配套建設(shè)燃?xì)夤艿涝O(shè)施，購(gòu)房合同中房?jī)r(jià)中未包含燃?xì)獍惭b費(fèi)）的居民申請(qǐng)安裝管道燃?xì)獾模枰患{燃?xì)獍惭b費(fèi)2300元/戶。
十一、物業(yè)費(fèi)制定程序。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信、平等、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，在上述參考標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，通過協(xié)商以合同的形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)合同由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成合理價(jià)格。新建商品房的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向物業(yè)主管部門和價(jià)格主管部門報(bào)備。
十二、完善物業(yè)管理認(rèn)知認(rèn)可機(jī)制，做好前期物業(yè)費(fèi)和日常管理公示制度。房屋交付前，應(yīng)按物業(yè)管理協(xié)會(huì)牽頭統(tǒng)一制作的公示欄格式，將從業(yè)人員崗位監(jiān)督欄、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價(jià)格、工程質(zhì)量監(jiān)督牌公示在小區(qū)主要出入口和物業(yè)辦公室。建立日常工作清單公示制度，將清掃保潔、安保巡查、消防維護(hù)、存在問題等在每單元門口進(jìn)行公示，樓管員應(yīng)對(duì)相關(guān)工作內(nèi)容予日簽字確認(rèn)，接受業(yè)主監(jiān)督。
購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)載明前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（同時(shí)注明是否包含電梯運(yùn)行費(fèi)、二次供水加壓費(fèi)）。
十三、公共性收益的公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年將小區(qū)公共部分收益和使用情況公示一次。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
十四、價(jià)格違法行為查處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照規(guī)定做好明碼標(biāo)價(jià)及服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示工作。對(duì)擅自設(shè)立收取項(xiàng)目或超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的，惡意抬高價(jià)格的，強(qiáng)制買賣、服務(wù)并收費(fèi)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯不合理的，責(zé)令整改，未及時(shí)整改的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法查處。
十五、參考標(biāo)準(zhǔn)的效力。本通知公布的參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)價(jià)格行為自律，培養(yǎng)業(yè)主責(zé)任意識(shí)，發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督力量，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以合同約定的標(biāo)準(zhǔn)才具有法律效力。
十六、執(zhí)行時(shí)間和有效期限。本通知從下發(fā)之日起試行。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)物價(jià)上漲幅度、物業(yè)服務(wù)成本變化和我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整，調(diào)價(jià)周期為3—5年。如國(guó)家有新的物業(yè)管理政策，按新政策執(zhí)行。
附件：龍南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)及參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
龍南市發(fā)展和改革委員會(huì) 龍南市住建局 龍南市市場(chǎng)監(jiān)管局
2023年4月27日
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