龍南市住宅小區綜合治理提升工作實施方案
為進一步加強我市住宅小區物業服務管理工作，完善監管機制，提升物業服務和城市管理水平，結合社區物業黨建聯建工作，依托“網格”三創工作優勢，全面推進全市住宅小區物業管理綜合治理工作，打造黨建引領的“紅色物業”，實現全市住宅小區物業服務全覆蓋，結合我市實際，制定本實施方案。
一、工作目標
（一）10月底前由龍南鎮、城市社區管委會負責完成城區無物業小區的摸排調查、分類建檔工作；市住建局對有物業服務但運行不正常、不規范的小區進行摸排、分類建立臺賬。
（二）2022年12月底前，各完成一個新建成小區和老舊小區業主委員會依法成立試點工作;2023年8月底前完成對城區無物業小區100%依法成立業主委員會或物業管理委員會，由小區業主委員會或物業管理委員會開展小區自治。
（三）2023年10月底前對基礎條件較好的無物業住宅小區，引進物業服務企業管理，基礎條件弱的無物業小區開展業主自治。
（四）2023年12月底前完成對摸排出的無物業住宅小區100%實現物業服務管理全覆蓋，實現物業服務管理的長效機制；對有物業服務小區，建立健全物業監督管理機制，物業管理淘汰、退出機制和物業服務企業信用檔案制度，確保物業企業規范運行，物業小區信訪投訴率大幅度下降。
二、工作原則
(一)屬地管理，齊抓共管。建立健全小區物業項目屬地管理機制，充分發揮鄉(鎮)、城市社區指導監督業主自治組織和預防化解物業糾紛的作用，強化物業行業主管部門及相關職能部門在物業建設、運行管理等方面的行業監管和行政執法職責，條塊結合，增強工作合力。
(二)分類管理，全面覆蓋。根據新建商品房小區、老舊小區(本方案指2004年底以前建成的住宅小區)、拆遷安置住宅小區物業設施運行管理的不同情況，進行統一規劃、分類管理，實現物業服務管理全覆蓋。
(三)市場主導，政策扶持。完善小區物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，提高物業服務標準化水平。對因環境條件限制，難以實行市場化運作的小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務正常運轉。
三、工作內容
（一）全面調查摸底
1.2022年10月底前，由鄉（鎮）、城市社區牽頭，全面逐一摸排調查本區域無物業住宅小區數量。掌握住宅小區物業基本信息，了解住宅小區黨支部、黨員情況，業主委員會成立和運行情況，分類建立工作臺賬。（詳見附件2）
2.市住建局（市住保中心）負責摸排有物業服務管理小區的基本信息，了解物業服務小區黨支部、黨員情況，業主委員會成立和運行以及物業管理情況，分類建立工作臺賬。（詳見附件3）
（二）建立優秀示范點，全面推進住宅小區綜合治理工作
1.龍南鎮、城市社區要各自選定一個有物業和無物業住宅小區作為試點，推動成立業主大會，并選舉產生業主委員會，實行有效的小區物業管理。然后以點帶面逐一推進小區業主委員會成立和物業服務管理工作。
2.試點小區取得豐富經驗、做法、成效后，再選定一個社區（村），全面推進轄區內所有小區業主委員會成立和物業服務管理工作，在此基礎上推動全市住宅小區成立業主委員會和物業服務全覆蓋。
3.住建局（住保中心）要通過開展示范小區創建活動，進一步提升住宅小區的綜合管理水平，維護小區的公共秩序，保護業主的合法權益，創建良好的居住環境，使小區的秩序管理水平一流、服務質量一流、衛生環境一流、從業人員的敬業精神一流，從而帶動全市物業小區服務質量的整體提升。
（三）規范業主委員會、物業管理委員會的組建和運行工作
全面開展業主委員會成立工作，按照《江西省物業管理條例》要求，鄉（鎮）、城市社區負責指導和推動成立業主委員會，加強對業主委員會的工作指導、業務培訓、程序審查，確保程序合法合規。
1.指導成立業主委員會
充分發揮業主自治在物業管理中的作用，對符合條件成立業主委員會意愿強烈的小區，屬地鄉(鎮)、社區(村)要指導業主召開業主大會和選舉產生業主委員會，并認真督促業主委員會嚴格遵守業主大會制定的議事規則和管理規約，實施小區重大事項公開公示制度，落實規范管理，切實履行職責。
2.加強對業主委員會的指導與支持
①鄉（鎮）、城市社區和住建局（住保中心）應當鼓勵樓棟長、小組長、婦女小組長參與業主委員會成員選舉，并兼顧業主委員會的相關工作，對業主委員會成員（包括未選出業主委員會但經屬地政府和社區（居委會）備案、登記而代行管理權的人員）嚴格篩選，定期進行指導和培訓，使其在政府的組織指導下充分履職，正確履責，切實維護業主權益。
②住宅小區業主委員會是業主自治組織，是基層政權組織的重要補充。市各相關部門、屬地鄉（鎮）、城市社區要關心、支持業主委員會的工作，幫助解決他們工作中的困難和問題，增加年度工作經費預算，給予適當的資金支持，切實發揮業主委員會在業主自治中的作用。
3.成立小區物業管理委員會
①在未能組建業主委員會的住宅小區，由鄉（鎮）、城市社區牽頭，組織社區(村)居民委員會、業主代表、網格單位、公安派出所共同成立小區物業管理委員會（業主代表人數占50%以上），代行業主大會及業主委員會職責，解決小區管理主體缺位的問題。
②鄉（鎮）、城市社區應加強對物業管理委員會成員人選的把關，動員小區黨員、政府公職人員、“五老人員(老干部、老戰士、老專家、老教師、老模范)”積極參與，實施樓棟長、小組長交叉任職，鼓勵有公益心、有工作能力、有工作時間且模范履行業主義務的居民群眾加入物業管理委員會。
4.加強業主委員會黨組織建設
①鄉（鎮）黨委、城市社區黨工委對轄區內的小區，要推動符合條件的業主委員會及時設立黨支部或黨小組。
②對不具備建立黨組織條件的業主委員會，由社區（村）“兩委”下派黨建指導員或發展黨員等方式，加強對業主委員會的政治引領。
③業主委員會黨組織接受項目所在地黨組織領導，擔負對業主委員會、社會組織等小區治理主體的政治引領。
社區黨組織每年12月底組織業主委員會黨組織書記開展述職評議，評議結果向社會公開，并報鄉（鎮）、城市社區備案。
5.提高業主委員會成員黨員占比
①加強黨組織對業主大會、業主委員會組建和換屆過程的指導。在業主大會籌備、業主委員會組建和換屆過程中，社區(村)黨組織應當發揮黨掌舵定向的引領作用，提前介入并主動推薦業主大會籌備組業主代表人選、業主委員會成員及其主任、副主任候選人，明確不宜作為候選人的具體情況，審核人選名單，提高業主委員會成員中黨員比例，一般不低于50%。
②積極鼓勵引導“兩代表一委員”參選業主委員會成員，引導機關企事業單位在職黨員在居住地參選業主委員會成員，優先推薦符合條件的黨員擔任業主代表、進入業主委員會。
6.加強黨組織對業主大會、業主委員會運行過程的指導
①社區（村）“兩委”要督促業主委員會在召開業主大會、業主委員會定期或臨時會議，研究大額維修資金使用、小區公共收益支出、公共設施完善等物業管理有關重大事項前，主動向社區（村）“兩委”報告。
②在重大事項研究或表決前，社區（村）“兩委”黨組織要召集業主委員會或業主代表、物業服務企業等有關各方，對有關事項進行協商，達成一致意見后，由業主大會或者業主委員會會議依法審議決定。
③業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，鄉（鎮）、城市社區要責令限期整改或者撤銷其決定，并公告全體業主。
④業主委員會不依法履責、嚴重損害業主權益或者超出任期仍未換屆的，鄉（鎮）、城市社區要指導社區（村）“兩委”組織召開業主大會，重新選舉業主委員會。
⑤探索建立業主委員會成員履職負面清單和履職承諾書制度，出現負面清單或承諾書中不良行為的，由鄉（鎮）、城市社區暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格并公告全體業主。
（四）實施分類管理，加快推進物業服務全覆蓋
1.新建住宅小區。開發建設單位開發的小區應在辦理商品房預售許可前，采取邀標或公開招投標的方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，并報送市物業主管部門備案。小區業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范化的物業服務。
2.老舊住宅小區。鄉（鎮）、城市社區要對轄區老舊小區進行全面調查摸底，按照“因地制宜、優化整合”的原則，實施分類管理。
（1）具備市場化運作條件的。相對封閉獨立、配套設施較為完善、具有一定建筑規模、已實施整治改造的老舊小區（零散單體建筑和規模小的小區，可采取集中“打包”方式）由所在鄉（鎮）、城市社區指導，充分征求業主意見，積極組織召開業主大會選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，實施市場化物業管理。
（2）不具備市場化運作條件的。由小區業主委員會或小區物業管理委員會進行管理，對照“五有”標準制定管理方案，明確小區公共部位、共用設施設備、環境衛生、公共秩序、園林綠化等管理事項和費用標準，并實施基本物業服務管理。
（3）政府委托基本物業服務。對未能實施市場化物業管理和業主自行管理的老舊小區，由鄉（鎮）、城市社區牽頭，征求業主意見后，委托物業服務企業或其他機構提供有償基本物業服務。鄉（鎮）、城市社區或其委托單位可向業主適當收取物業服務費，利用小區公共部位、共用設施設備進行經營的收入，納入小區物業服務費中，由鄉（鎮）、城市社區實行統一管理，專項用于彌補小區物業服務費的不足。
（4）委托我市國有企業（城控集團等）物業服務公司管理。由小區業主大會或業主委員會決定委托國有企業進駐老舊小區，對照“五有”標準，對小區實施基本物業服務管理，參照市場化標準收取物業服務費。
原縣直機關單位家屬房小區，可參照以上辦法，完善物業管理，加快推進物業服務全覆蓋。
（五）建立物業服務標準、收費管理等保障機制
1.規范物業服務標準，建立動態調價機制
①根據《江西省住宅區物業服務標準》和《贛州市中心城區普通住宅物業服務參考性收費標準》明確各物業小區的物業服務等級和標準。對住宅小區物業服務實行“質價相符”的分級分類收費，建立物業服務收費保障機制。
②積極引導廣大業主增強主動繳納物業服務費意識，自覺履行物業服務合同，按時足額繳納物業服務費等合理費用。對無故不按時交納物業服務費的公職人員，鄉（鎮）或社區居委會與未繳費人員的單位進行協調，由所在單位引導教育。
2.建立物業服務費繳納誠信制度
①鄉（鎮）、城市社區或社區（村）要建立完善物業服務費繳納個人誠信機制。對業主欠繳物業服務費、水電費等公共分攤費的，業主委員會可根據管理規約規定的相應措施、物業服務企業可根據服務合同約定的措施督促其限期繳納。
②對逾期不繳納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟;提倡公職人員、黨員帶頭繳納物業服務費。
（六）落實物業服務事項公開公示制度
物業服務企業應在住宅小區設置公開欄和意見箱，嚴格落實政策法規、管理規約、小區財務、小區事務等物業服務事項公開公示，對物業服務內容、收費標準、收費繳費、報修渠道、投訴舉報、監督檢查方式，住宅小區的物業用房，利用業主共用、共有設施經營收益（如共有場地停車費、共有設施租賃費、公共部位廣告費等）等予以公開公示，自覺接受業主監督并采納合理化意見建議；同時增強業主自覺繳納物業服務費意識，增強物業服務企業與業主的互信。
（七）加強專項維修資金管理，建立維修資金應急使用工作機制
1.住宅專項維修資金交存管理
①業主要按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定交存住宅專項維修資金。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬管理。
②建筑物及其附屬設施的維修資金余額不足首期金額的百分之三十的，由市住建局（市住保中心）及時指導并協助業主或業主大會制定參照首期交存標準一次性足額續籌或將公共收益補充維修資金等方式的續籌方案組織開展維修資金續籌工作。業主共有部分經營收益應當主要用于維修資金。
③對已建成尚未交存首期維修資金的老舊小區，應當補繳，鄉（鎮）、城市社區可通過印發協助催交單等方式幫助業主大會、業主委員會或業主督促未交存業主按照首期歸集標準及時交存維修資金。
④鼓勵利用城鎮老舊小區改造召開業主大會、成立業主委員會、引入專業化物業管理的契機，引導老舊小區業主補繳、補齊維修資金。鼓勵研究推動老舊小區利用公共收益補充維修資金。
2.維修資金應急使用工作機制
①住宅小區共有部分、共有設施設備保修期滿后，發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全的緊急情況，經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地鄉（鎮）、社區等相關單位證明的，可申請使用應急物業專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
②建設（物業）主管部門在收到應急物業專項維修資金使用申請之日起3個工作日內完成資金撥付，及時消除安全隱患。并督促物業服務機構及時將專項維修資金使用情況向小區業主公示。
（八）建立健全住宅小區綜合治理管理機制
1.落實屬地政府主體責任
建立以黨建引領小區長效管理機制，在全市全面推進黨建引領下的“1+3”物業管理機制，建立在黨組織引領下的社區居委會、業主委員會和物業服務企業共建、共商、共管的工作機制，規范議事決策制度，維護小區和諧穩定。
2.加強對物業服務企業的動態檢查
①結合物業服務行業信用評價體系，建立發展激勵機制和優勝劣汰機制。省委民聲通道、問政贛州、12345熱線等投訴情況納入物業服務考評內容，考核結果與項目承接等直接掛鉤，鼓勵物業服務企業做大做強。
②建立全市物業服務行業通報制度，對物業服務不到位、整改不到位等情況記入企業誠信檔案。對因服務質量差導致業主滿意率低、物業服務費收繳率低，不能正常運轉的項目，列入企業失信黑名單，由市住建局（市住保中心）根據物業企業信用向業主大會、開發建設單位、物業委托單位提交清退該物業服務企業的書面建議，由業主大會、開發建設單位、物業委托單位作出清退決定。
3.建立綜合執法進小區機制
①按照“第一時間發現、第一時間勸阻、第一時間報告、第一時間處置、第一時間消除影響”的標準，建立“投訴即辦”“吹哨報到”機制，實現“小事不出社區、大事不出鄉（鎮）、難事部門能報到”，督促、指導社區、業主委員會和物業服務企業及時解決群眾反映的問題。
②由市“三創辦”牽頭，網格單位、鄉（鎮）、城市社區或社區（村）建立聯席會議制度，組織發改、公安、自然資源、城管、住建、市場監管、消防救援等部門進小區綜合執法。對群眾長期反映的突出問題，建立臺賬，銷號整改；對存在的共性、難點問題，及時研究解決措施。結合物業服務管理投訴情況，對環境臟、亂、差等問題開展專項整治，對堵塞消防通道、私搭亂建、侵占綠地等行為加大綜合執法力度；及時排查消除老舊管線、電梯、消防設施等存在的安全隱患。
（九）強化督導，建立健全信用評價和獎懲機制
1.強化督導機制
住宅小區綜合治理工作領導小組辦公室要加強對鄉（鎮）、城市社區、各網格單位和各行業主管單位在住宅小區綜合治理工作的督導。建立督查通報制度，采取定期或不定期組織對綜合治理工作進展情況進行督查通報，并建立日常監督管理臺帳，及時對督查中發現的問題清單進行清零。
2.建立信用評價機制和獎懲機制
①住建局（住保中心）要全面建立物業服務企業、物業服務項目負責人信用評價制度及獎懲機制，明確負面清單情形，建立物業企業紅黑名單制度，建設物業服務企業信用信息管理平臺，督促物業服務企業及時錄入完善基礎信息信用檔案。
②把鄉（鎮）、城市社區、各網格單位和行業主管單位對轄區內物業服務的評價意見，以及守法經營、合同履約、投訴處理、日常檢查、業主滿意度等情況作為物業服務企業信用評價的重要內容記入信用檔案。
四、工作要求
(一)提高思想認識
鄉(鎮)、城市社區、各部門(單位)要堅持以人民為中心的發展思想，走好群眾路線，把加強物業管理作為保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措；切實加強組織領導，加強日常調度，形成工作合力，通過住宅小區綜合治理提升工作，推動治理體系現代化，實現聯系群眾、服務群眾全覆蓋。
（二）加強組織領導
1.成立龍南市住宅小區綜合治理提升工作領導小組（詳見附件1），負責住宅小區綜合治理提升工作的組織協調。
2.鄉（鎮）、城市社區要切實履行屬地責任，加強基層工作機構和隊伍建設，設立物業服務辦公室，明確分管領導，配備不少于2名具體工作人員，負責對小區的監督指導、矛盾糾紛調處及綜合協調等工作。各相關職能部門認真履行物業管理工作職責。
（三）強化調度推進
住宅小區綜合治理提升工作領導小組辦公室要進一步細化工作任務和具體措施，定期召開專題會議，加強督導、協調溝通，確保各項工作任務落地見效；為保障業主委員會成立工作順利開展，對新成立或改選的業主委員會，市財政局給予一定的資金支持。
（四）加強輿論宣傳
積極通過多種途徑，加大物業管理工作宣傳力度，增強業主在物業管理中履行義務的自覺性，引導廣大居民主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，形成共建共治共享的良好氛圍。
（五）加強督查考核
加強物業管理工作考評考核。將物業管理工作納入鄉(鎮)、城市社區年終績效考核，各相關職能部門履行物業管理工作職責情況納入對應部門年度目標績效考核。市住宅小區綜合治理提升工作辦公室定期對鄉(鎮)、城市社區、有關部門工作實施情況及矛盾糾紛處理情況進行檢查考核。鄉(鎮)、城市社區負責對所轄社區(村)進行日常檢查考核，考評不合格的，取消評先評優資格。
（六）形成長效機制
各成員單位要對標目標任務，把握時間節點，分步驟分節點推進。堅持邊推進、邊總結、邊提升，及時發現和解決問題，綜合治理提升工作領導小組辦公室要建立臺賬，實行每周、每月通報制度。總結好經驗、好做法，積極選樹先進典型，營造濃厚氛圍，健全長效機制。
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